篠崎賃貸・瑞江賃貸の専門店
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| もし、真剣に篠崎・瑞江エリアの賃貸経営で収益を得続けていきたいようであれば、このページを最後までご覧ください。 今から２５年以上前に、都営新宿線「篠崎」駅・「瑞江」駅が開通しました。まだ、駅周辺は田畑に囲まれ、篠崎のいまでこそきれいな小川の流れる親水緑道は「どぶ川」と呼ばれていた時代です。 私も子供の頃はよく、どぶ川でザリガニ釣りをして、両親に「危ないからやめなさい」と怒られていました。 今では篠崎・瑞江共に区画整理が行われ、街並みも大分、変わりました。田畑に次々とアパート・マンションが建築され、賃貸物件数は２０年前と比較すると約１０倍の数となりました。 もちろん、人口も増加しましたが、２０年前と比較すると約１．５倍の増加です。 つまり、２０年前と比較すると・・・ ⇒賃貸物件数は約１０倍増加しているのに、人口は２倍も増加していないのです。 今後もますますこの乖離は続いていくと言えます。 それでも、これまでは団塊世代の賃貸需要、世帯数の増加により、賃貸市場も何とか需要と供給の平行線を保っておりました。つまり、人口の増加に比例せず、世帯数が増加してきたため、何とか需要が保たれてきたということです。 しかし、2005年からついにの日本全体の総人口が減少し始めると、頼みの綱の核家族化による世帯数の増加も、2015年に頭打ちとなり、都内の世帯数も減少して行くことが確実となりました。 ⇒2015年から不動産賃貸需要は減少して行きます。 今後は言うまでもなく、賃貸不動産市場は厳しい時代が到来します。実際、地方では既に大幅な賃貸需要の減少は始まっており、2年、3年賃借人が入っていない物件がたくさんあります。 篠崎・瑞江はもちろん、東京都心部においても、賃借人は入る物件・入らない物件の2極化が、必ず、始まることを断言します。 これほど、時代が変化しているのにも関わらず、賃貸経営を行う側は何も変わっていない方が多数です。 「どぶ川」の時代と全く同じ賃貸経営を行っていれば、間違いなく時代に取り残されます。 ２０１５年以降に２極化が完全に始まってからでは、完全に遅いのです。 ましてや、今、現時点で賃貸経営が滞っていることがあるのなら、緊急事態と言えます。 今すぐに、オーナー様自身で変えていく必要があるのです。 これは当社の賃貸管理ノウハウで、どんな物件でも必ず、満室にすることが可能です。また、無駄な支出を抑えることで、賃料収益を最大１７０％程度まで高めることが可能になります。 必ず、オーナー様に共感して頂けるものであると、自信を持って断言いたします。 |
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なぜ、空室が待てども待てども賃借人が決まらないのか？・・・ 答えはとても簡単です。 行っている賃借人募集活動が当社の３０％程度の募集活動だからです。当社は残りの７０％の募集活動をフルに行っているからなのです。 ありきたりな賃借人募集活動しか行っていなければ、必ず、これからの時代に通用しなくなります。ありきたりな営業活動だけでは、必ず、時代に取り残され、失敗します。1,000円前後の書籍をいくら読んでも、何の役にも立ちません。 |
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なぜ、満室稼働中なのに、理想の収益が得られないのか？・・・ これも、答えはとても簡単です。 リフォーム費用・修繕費用・清掃業者費用・その他諸経費等の出費が抑えられていないからなのです。 莫大な費用をかけ、室内をリフォームして、賃借人を決めることは、非常に簡単です。プロの仕事とは言えません。リフォームで賃料が2倍、3倍になるのなら、話は別ですが、出費を抑えなければ、理想の収益など得られるはずもありません。 いくら、バケツにたくさん水をいれたところで、穴の空いたバケツであれば、全く、意味のないことをしていると言えます。 |
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| このページを最後まで、読んで頂ければ、必ず、賃貸経営で理想の収益を得られるノウハウに共感していただけます。 |
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理想の収益を得るためには、「なぜ、賃借人が決まらないのか」、「なぜ、収益があがらないのか」、要点を把握することが、最も、大切なことです。必ず、改善すべく「原因」があります。 これからの賃貸市場に生き抜いていけるよう、当社の営業ノウハウをぜひ、ご覧下さい。 当社は、篠崎・瑞江の賃貸専門サイト「篠崎×瑞江賃貸.com」を運営している、株式会社ライフパートナーと申します。 |
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株式会社ライフパートナー 東京都江戸川区篠崎町７－３１－８ 「篠崎」駅北口徒歩１分 ＴＥＬ：０３－５６６４－６４６０ ＦＡＸ：０３－５６６４－６４６１ |
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当社は、アパート・マンション等、収益不動産を6件所有しております。いずれも、前オーナー様が「築年数が古くなったため、思うように収益が得られなくなった」、「莫大なリフォームが必要となったが、資金がない」、「駅から遠く、賃借人が全く入らない」等の理由から、困り果てた物件を譲り受けたものです。 現状は全て満室で、2ヶ月以上の空室はございません。 また、篠崎・瑞江エリアでは、個人オーナー様から、大切な不動産の賃貸管理を多数、お預かりしております。どこの不動産会社に依頼しても、全く満室にならなかった物件を何とかして欲しいと依頼されたものも多数ございます。 もちろん、オーナー様からお任せ頂いている物件は、全て満室で、2ヶ月以上の空室はございません。 前オーナー様が困り果てた物件を、また、どの不動産会社も賃借人を決めることが出来なかった物件を、当社が満室稼働の優良物件にすることが出来たのか。 それは・・・ 当社の募集活動に決定的な違いがあるからです。 但し、それは、非常に簡単な「決まらない要点」を把握することだけで、誰でも満室にすることが出来ます。その非常に簡単なことに気づかない人がほとんどです。 下記は、ほんの一例ですが、ご参考下さい。 |
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| 事例１ 初めて、アパートを購入させて頂いた時は、忘れもしない昭和49年築の古い物件で、全く賃借人が決まらず、これはエライものを購入してしまったと嘆いたことがありました。 立地は駅から徒歩12分と良くも悪くもない物件で、室内は多少、古めかしさは残るものの、良く管理されており、生活するうえでは、全く、問題ございませんでした。 しかしながら、3カ月ほどホームページによる募集活動や周辺不動産会社に物件紹介回りを続けましたが、全く、賃借人は決まりませんでした。 懇意先の不動産会社様に「駅徒歩12分の昭和49年の物件ということだけで、実際、室内を見ようというお客さんはあまりいないよね」と厳しい意見を頂きました。 莫大な広告費用を使い、新聞折込も行いましたが、反響0の不発に終わりました。 この時は、悩みに悩みました。24時間この物件のことしか考えられず、この物件を購入してしまったことを、とても、とても、悔みましたが、初めて、決まらない原因について、掘り下げて考えるようになりました。 悩み抜いた際に、出た答えは、非常に単純で簡単なものでした。 この物件を魅力的と思う人に直接、チラシを見てもらえば良い 決まらない要点・原因が「駅徒歩12分」・「昭和49年築」にあるのなら、もっと駅から遠く、築年数の古い物件に住んでいる人であれば、とても魅力的な物件に違いないと確信しました。 要点を把握してしまえば、非常に簡単な営業活動を行うだけで良かったのです。 当物件より、駅から遠く、築年数の古い物件を調べ、2週間、ポストにチラシ投函しただけで、3カ月決まらなかった物件が2週間で満室になりました。 真の需要のあるところがわからず、やみくもに、明後日の方向に広告経費を使い、無駄な時間を使っていただけだったのです。  |
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| 当社の賃借人募集活動の原点はここにございます。 自社物件・オーナー様からお預かりした物件は全て、物件の特性を考慮し、その物件を魅力的と思うお客様に集中して営業活動を行っております。 店舗外のチラシだけで成約する時代は終わりました。 各不動産ホームページに掲載するだけで成約する時代ももう終わったと言えます。 当社は篠崎・瑞江エリアで最も不動産情報ホームページに力を入れておりますが、これらの営業活動は当たり前の賃借人募集活動と考えており、これからの市場はそれ以上のものを求められております。 |
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| 事例２ これは、オーナー様から、ご相談を受けた案件です。 オーナー様は気の良い、ご高齢の夫婦であり、ご自宅の2階部分を2部屋、ワンルームのお部屋として、長年、賃貸経営を行っておりました。駅から徒歩15分と多少、離れておりましたが、閑静な住宅街に位置し、住環境は抜群の立地でした。 新築当初は、何もせずとも、賃借人が決まっていたようですが、築25年も経つ頃には、1部屋の空室が続くようになってきたとのことでした。1部屋は2年前から入居している方が、継続してお住まいになっていたようです。 そこで、当時、賃貸管理を頼んでいた不動産会社より、「決まらない方の部屋をフルリフォームして、物件の価値を上げましょう」と提案を受け、90万円の費用を掛け、キッチン、浴室、洗面台、フローリングを全面リフォームしたそうです。 当時42,000円で募集していた賃料を、49,000円に上げ、賃貸募集を再開させました。しかしながら、待てども待てども、入居者は現れなかったそうです。 その内に、新たなトラブルが発生しました。もう一つの入居している方の部屋が賃料を滞納するようになったそうです。管理会社の度重なる催促も、効果がなく、最終的には滞納は4カ月続いたとのことでした。 ４ヶ月目のある日、管理会社が催促に訪れたところ、室内はもぬけの殻だったそうです。オーナー様も裁判手続きを行う前に、自ら、出て行ってくれたため、ほっとしたのもつかの間、室内を見て唖然としました。 室内はゴミ部屋となっていました。キッチンも浴室も全て、使い物にならない状態でした。 |
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その間、90万円もかけてリフォームした部屋も決まっておりません。オーナー様は４ヵ月もの間、全く賃料が入っておらず、あげくの果てには、1部屋の室内が使い物ならないゴミ部屋となってしまい、初めて絶望と恐怖を感じたとのことでした。 ゴミ部屋をリフォームして、もう一度、再生させたいが、手持ちの資金は30万円程度と、この部屋の敷金として預かっていた8万円の計40万円程度。到底、キッチン、浴室、洗面台、フローリングと全面リフォーム出来る資金ではありません。 当時の管理会社も、「リフォーム資金が出来るまで、賃貸経営は難しそうですね。」と早々に退散してしまったとのことでした。 当時、私はこの状態で、知り合いを通して、このオーナー様と初めてお会いさせて頂き、上記の経緯を全てお聞きいたしました。 営業活動も、リフォーム内容も全てにおいて、 間違っていると感じました。 まずは、ワンルームのリフォーム費用に90万円も投資したこと。 また、それに伴う、見込賃料の増加が42,000円⇒49,000円と7,000円であり、さらにリフォーム後も4カ月もの間、賃借人が決まらない。こんな不動産経営をしているようであれば、即賃貸経営を辞めた方が逆にプラスになります。 次に、資金を貯めて、再度、ゴミ部屋をリフォームしようとしていること。隣のフルリフォームした部屋が4ヵ月も空室であるのに、なぜ、同じ不良物件をもう1部屋作る意味があるのでしょうか。 私は、オーナー様に「手元にある資金40万円だけで、2部屋分の満室賃料98,000円を得ることが可能です。」と提案致しました。 皆様も少し、考えてみて下さい。 要点を掴めば、起死回生の方法を思いつくことはそれほど、難しいことではありません。 ポイント１ 場所は駅徒歩15分の住環境、抜群の立地 ポイント２ ゴミ部屋をフルリフォームするには、キッチン、浴室、洗面台、フローリング等、約90万円程度必要。 私がオーナー様に提案した内容は下記の通りです。 「駅徒歩15分の閑静な住宅街は、ワンルームの単身の方よりはファミリー層に好まれます。」 「ゴミ部屋は水廻りをリフォームしようとするから高いのです。水廻り以外のリフォームはそれほど高くありません。」 つまりは「2部屋のワンルームの間の壁を撤去し、広めの１ＬＤＫに変更しましょう。」と提案しました。 1部屋は水廻りを含め、全て新品に交換されていたことを利用して、資金の40万円でゴミ部屋の水廻りを完全撤去し、フローリング、壁紙を張り替えするだけで、新品の洋室を完成させました。 リフォームは解体・撤去費用は決して高額ではないのです。新品のキッチン、浴室、洗面台を購入する費用が高いのです。 建物構造も壁で建物を支えているような構造ではなかったため、間の壁も簡単に撤去することが出来ました。 |
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リフォーム終了後、広めの１ＬＤＫ、98,000円で募集したところ、1ヶ月程度で、新婚のご夫婦がご入居されました。 オーナー様も大喜びして頂き、今では家族ぐるみのお付き合いをさせて頂いております。  |
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最後に、満室稼働中の物件でも、賃貸収入を大幅ＵＰ出来ることを知って下さい。 これは、知り合いが相続で取得したマンションの事例です。 相談内容としては、マンション全部屋が、満室稼働しているのに、昨年度の賃貸収入が思うような収益でないとのことでした。 賃貸管理は、親の代から地元の不動産会社に任せているとのことでした。 早速、昨年度の収支表を拝見させて頂きました。 以下の通りです。 ・平成１６年築 ・瑞江駅徒歩５分 ・総戸数１８戸(１Ｋ×１８戸) ・８部屋更新 ・昨年度は４部屋退去(全て１ヶ月内で成約) 年間収入 (単位：円)
年間支出 (単位：円)
年間15,960,000円の収入に対して、3,251,600円の支出。 純利益の約12,700,000円を兄弟4人で分けているとのことです。 なるほど、税金を差し引いても1人200万円半ば程度を不動産収入として得ております。 なんとも羨ましい話ですが、数年前までは1人300万円弱程度を配分できていたため、将来的にもこれ以上、減り続けて行くのは困るとのことでした。 築年数と共に、収益が減っていくことは、仕方のないことですが、年間支出を見ると改善できる箇所は多々ございました。 単刀直入に言います。 年間3,251,600円の支出を1,707,800円に改善しました。 約154万円の支出改善により、1人あたり約385,000円の収益増加となりました。 もちろん、脱税等の違法行為なんてしていません。 誰でも思いつく簡単なことです。ただ、それに気付く人がほとんどいないのです。 ぜひ、ご紹介したいのですが、こればかりはホームページで公開出来ません。企業秘密ということをご了承願います。 もちろん、直接、お問い合わせ頂ければ、詳細な資料でご説明させて頂きます。下記、問い合わせフォームより、お気軽にお問合せ下さい。 |
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ここまで、読んで頂いて、本当にありがとうございました。 上記の事例は、ほんの一部ですが、必ず、あなたの賃貸経営に対する考え方は変わっていると思います。 また、本気で賃貸経営を改善したいと心より思っていなければ、とっくにページを閉じていることでしょう。賃貸経営に対する、高い潜在能力が備わっていると思いますので、ぜひ、行動に移して下さい。 何も行動しなければ、何も変わらないことを１番、良くご理解されていると思います。 まずは、要点を把握しましょう。 賃借人が決まらない原因、満室稼働中なのに理想の収益が得られない原因を的確に把握して、改善策を実行に移すのです。 ⇒但し、把握した要点が間違っていると、上記の事例のように無駄で莫大な費用が必要な「リフォーム」を「改善策」としてしまう可能性があります。最初の要点把握で全てが決まると言っても過言ではありません。 まずは、徹底的に要点を考えて下さい。 篠崎・瑞江エリアを含む東京23区であれば、賃貸経営で生活していくことは、それほど難しくはありません。 |
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当社のスタッフは全員、篠崎・瑞江出身で、結婚して家庭を持った現在も、居住しております。生まれ育ったこの街が発展して、その発展に少しでも貢献できるこの仕事に本当に誇りを持って日々、精進しております。 今後もこの街は、より豊かに発展していくと確信しておりますが、その行く先を担っていくのは、篠崎・瑞江のオーナー様と言っても過言ではありません。 オーナー様が変われば、物件が変わり、人口が増加します。人口が増加すれば、あらゆる需要が増加し、経済が潤い、街が発展して行きます。 今後の篠崎・瑞江のためにも、何卒、賃貸経営について再度、見直して頂ければ幸いです。 ぜひ、ご自身で一度、理想の賃貸経営の状態を再考して下さい。「賃貸収入だけで生活していく」、「本職は別に有り、副収入として理想の収益を得たい」等、人によって様々かと思います。 理想の賃貸経営の状態が定まったら、現状の改善点は何か、熟考下さい。そして、必ず行動に移して下さい。 「どうしたら良いかわからない」、「要点が分からない、または、思いついた要点が正しいか分からない」、「改善策が分からない、または実行出来ない」等、困ったことがあれば、お気軽にご相談下さい。 物件を拝見させて頂き、数十項目もチェックリストを検証することで、的確なアドバイスをいたします。   長文にお付き合い頂き、誠に有難うございました。皆様の益々のご発展を心より願っております。 |
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